理论上确实有不少建树，甚至于可以说是汗牛充栋了，但是土地所有权进一步公权私化的结果，违背了物权和物权法发展史上的客观规律。土地所有权是物权法中最重要、最核心、最大宗和最有标志性意义的法权，这种所有权理不清，其他的物权关系就会变得混乱不堪。大陆法系物权法至今对于所有权的概念五花八门，有不讲权能的，有一项、二项、三项或者四项权能的，还有支配权、统治权、控制权等各种理论的都有。（2）近现代大陆法系的物权法主要局限于农业社会的物权法，很多内容不适合后工业社会和城市社会的客观要求，其中有许多内容基本失效或者完全失效。如工业社会和城市社会客观要求土地所有权私权公化，他们却反其道而行之；农业社会的永佃权、永小作等早已过时了，自耕农将自己的土地出租给佃农30年放心不下，佃农也不愿意长期租赁长达30年的农用土地；农产品附加值普遍偏低，城市与农村、工业与农业的剪刀差日益增大，许多自耕农带头弃农经商，真正的永佃权、永小作等已经是凤毛麟角了，相关的物权法条款几乎成了死亡条款了。

4．主要特征

最主要特征是：

（1）仍然保留了农业社会和农村社会的倾向性。以德国物权法为例，里面大树特树私人的土地所有权，所有这些仍然是农业社会的产物。建设用地使用权才是工业社会和城市社会的的产物，但这些是完全没有规定的。德国基本法第14条规定了国家因公共利益需要征收私人的土地所有权，同样说明了公共利益优于私人利益，说明了国家的土地所有权是真正的土地所有权。德国私人“所有”的土地也是需要专地专用的，不能随意改变农用和城市自用土地的用途的，私人的房屋也是不能随意乱拆建的，越是古董式房屋越是如此。

（2）私有财产保护的相对性。每种民法对于所有权特别规定了“依法”的中心词语，由原来的所有权绝对论改变为所有权相对论。

（3）物权法典化倾向。虽然将物权法置于民法典中，但倾向于物权法典化。如德国物权法长达552条，几乎相当于中国21世纪物权法的两倍，简直是一种物权法典。

（4）法学理论和法律适用上的局限性。古典物权法普遍存在公权私化现象，所有权、用益物权、担保物权理论残缺不全。至于对于所有权应当具备几项权能都不统一，对于用益物权干脆不讲权能，对于担保物权的理论仍然浅薄。尤其是将有产者舞台化，将无产者置于边缘化，将国家财产虚无化，完全是狭隘自私的物权法类型。人类社会中，所有制制度决定了所有权制

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