当代物权法百科全书小辞典初稿34-1

不动产登记

一、基本概念

1．不动产登记

不动产登记，指不动产的产权或者他项权利，需依法登记的办法与权利义务的类别。依其宽严程度不同，分为登记生效主义和登记对抗主义两种类型，前者从严，后者适当从宽。这种登记制度，在普通物权法中比较普遍，在担保物权法之不动产抵押法中也有规定。从根本上来说，它是制度物权法穿插于普通物权法与担保物权法中的一体化规定。

不动产登记，包括不动产设立登记、变更登记和注销登记，是法律确认、保护、利用与限制、规范、调整不动产物权关系的必要措施。实际上，不动产登记制度是几千年来传承下来的一项不动产管理制度，人类社会从奴隶社会的文明社会开始，从古中国、古印度、古巴比伦、古波斯等四大文明古国向全世界推广，一直香火不断，传承到如今。可以认为，不动产登记是人类历史上最重要的文化遗产之一。不动产登记制度，原本是政治制度、经济制度、文化制度的重要组成部分，通过土地管理，结合人口管理、税收与徭役管理，能够壮大国家的政治能力与经济实力，同时开启了国家信息化的新时代，在治国安邦、平天下中起到了关键性作用。及至现代、当代，不动产登记制度仍然成为每个国家必不可少的一项重要的管理制度，在经济社会和法制社会中起到了基础建设的重要作用。

不动产登记制度，完全是一项普适性制度。无论是土地公有制或者私有制国家，也无论是市场经济国家或者是计划经济国家，不动产登记制度全部是不可少的一项重要的土地管理制度和社会治理制度。不动产登记实质上是制度物权法的范畴，只不过是为普通物权法和担保物权法借用而已。

中国实施的是土地公有制，不动产登记管理机构是国家的土地、房屋、自然资源等管理部门的专门负责机构，申请不动产登记的主要是民事主体，这就把公法和民法揉和在一起了，客观上要求正确处理公事与民事之间的利益关系，既要防止公权私化，又要防止私权公化，平衡各种物权人的利益关系，至少在社会主义初级阶段应当采取这样的物权化方针政策。

物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”表示不动产登记制度既有刚性的一面，又有柔性的一面，前者是主要内容，后者是补充规定，总体上是对证入药式的分

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