生两种心态的人：一种是订个房屋买卖合同吧，以免往后夜长梦多、节外生枝，于是又下订金，又订合同；另外一种是不订房屋买卖合同吧，认为多此一举，反正到时候会有产权证就是了。于是，交完订金就走人。上述第一种情况是靠得住的，因为有了合同，买卖关系就算成立了，以后好歹有个保障了；上述第二种情况可能是靠不住的，以后吃了大亏也后悔莫及。

譬如，开发商开始答应了将房屋出卖给准产权人，后来开发商翻脸不认人，说“对不起，那套房子已经涨价，每平方米涨了1000元”，在此时，购买者就进退两难了，买吧，平白无故地涨了大价钱；不买吧，又要向开发商交纳一大笔违约金。此时，第二种购房者既不受合同法救济，也不受物权法救济，即使打官司也叫天天不应，叫地地不灵。

上述第二种购房者，遭到的拦路虎，不只是合同对抗而已。当他走进房屋产权登记机构的时候，同样会吃闭门羹。因为没有购房合同，手续不全，会立即遭到拒绝，买房屋登记立即泡汤，产权证也拿不到手。

种种迹象表明，了解合同与合同生效主义，同时了解物权变动与登记生效主义是非常重要的。从某种意义上讲，这两样东西，是不动产权利人的尚方宝剑，是护身符。

【例二】开发商故意拖延办理产权证，如何看生效

对于办理产权证，购房者与开发商的愿望是迥然不同的。

购房者，一般恨不得早点拿到产权证，越早越好。产权证的好处很多。如全家人迁移户口，有了身份的象征，生活秩序井然些，特别是孩子入托、上学和全家人的医疗保障是个大事情。有的人倾全家之力，东挪西凑，咬紧牙关购买一套房子，为的是有个城市户口或者学位房户口等，为的是子女受到良好教育等等。没有房产证，没有户口的痛苦可想而知，即使是九年义务教育，选择一个学校读书，孩子因无户口，择校费每年需付出3万至5万。如果让孩子读个野鸡学校，孩子也很遭蘖。

开发商则相反，一般恨不得购房者全部晚办或不办产权证。产权证对于开发商的压力很大。开发商缴纳税务和融资还贷，是与发放产权证呈正相关的。开发商的税费成本有：营业税，营业收入的5%；城建税，营业税的7%；教育费附加，营业税的5%；其他税种，还有土地增值税、印花税、企业所得税、代扣代缴个人所得税等。据有关开发商报料，开发商的建安成本（人工、建材等）占40%，土地成本占30%，税费成本占10%，其他成本（融资、管理

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