潮，取得了阶段性成果。

二、一般分析

1．预告登记的先决条件

“预告登记”的含义，是指不动产准物权人为保全某项请求权而进行的不动产预先告知的登记。此项请求权的目的，是争取在将来不太长的时间内实现产权兑现或物权兑现，避免财产、物权损失。

以上所称“不动产准物权人”，一般是指“有约在先”的房屋的买受人（也包括土地使用权的受让人）和申请预告登记人。此类准权利人，是与房地产商达成协议或签订了合同，双方有买卖该不动产的意向，买受方付了款项，一般相当于订金或首付形式；出让不动产的权利人，收了订金或首付以后，因为房屋未盖好，暂时未能交付房屋，未能向受让者提供不动产权属证书，而双方的交易仍然在进行中。从不动产物权当事人过渡到不动产权利人，中间有一个过渡阶段，即从签订完合同并交付了不动产的订金或首付，到预告登记完成，这一段时间内，买受人实现了物权的第一次转变，获得了购买房屋的先买权、买受权等排他权，这种权利就是准物权，这种物权人就是“不动产准物权人”。

在此，我们应当明白，预告登记与正式登记的联系和区别。

预告登记，本条款的意思相当于预备登记，也就是为正式登记作准备的“假登记”。如果将本条款“预告登记”修改成“预备登记”更准确一些，“假登记”也说得过去。

日本《不动产登记法》关于预告登记的概念，是不一样的。如第3条规定“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人为限。”中国物权法中“预告登记”是预防型预告登记，具平和的气氛的内容，日本的“预告登记”则是补救型预告登记，为了消除矛盾纠纷而设置的内容。

日本《不动产登记法》关于假登记的概念，也是假处分物权的条款，如第32条：“假登记，可以由假登记权利人申请书上附具假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，而予以申请。”此处的假登记权利人，应当相当于物权法本条款的“当事人”；假登记义务人，应当相当于物权法本条款的“出卖房屋或者其他不动产的权利人”。假处分，就是准备处分物权的行为，应当相当于物权法本条款的请求权的行为。由此可见，中国的预告登记相当于日本的假登记，日本的预告登记相当于中国的异议登记。

因为“预告登记”不具备正式登记的条件与

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