日本《建筑物区分所有权》规定，一些基本概念可以归纳为：（1）区分所有人、区分所有权者，相当于中国的建筑物业主权人；（2）专有部分，指建筑物区分所有权的标的物部分；（3）共用部分，指建筑物专有部分以外的部分，不排除依规约成为新型共用部分；（4）建筑物占地，指业主管理或使用的建筑物占地，与庭院一体的土地、道路及其他相关土地；（5）占地使用权，指拥有专有部分而享有建筑物占地的权利。

关于业主建筑物共有权的行使，日本《建筑物区分所有权》规定基本情形是：（1）全体共有的确定。各共有人可以按共用部分用途使用共用部分；（2）按份共有的确定。各共有的应得分额，依其专有的使用面积比例而定，或者依规约而定；专有使用面积为墙壁或其他区划内侧线内部分的水平投影面积；（3）共用部分应有分的处分。一种情形是共有人可随其专有部分处分，另一种情形是除法律另有所指外，共有人不能与专有部分相分离而单独处分其应有分；（4）共用部分的变更。依全体业主的决议或者获得表决权2\/3以上多数的集体决议而实行变更；该变更影响业主专有部分的使用时，应得到专有部分的业主同意；（5）共用部分的管理。一是局部共用的管理：局部共用与全体业主存在利害攸关，规约的设定、变更与废止，同样需要经过业主大会2\/3的人业主通过；二是全体共用部分的管理：局部共用管理制度可用于全体共用管理制度，而约法三章、集会决议、共同管理是较常见的决断方式；三是特殊共用部分的管理：各共有人按其应有分额按比例承担共用部分的负担，收取共用部分的收益；共用部分的财产损害保险，列为日常的也是特殊的共用部分的管理。

2．业主建筑物共管权

全称业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权，是基于业主建筑物共有权和部分专有保护权而成就的业主民主化管理权。包括物业管理组织业主委员会及其监管模式与议事日程议决权，共有财产的共同管理或者组织管理权、个人管理权与安全管理权，环境保护与环境改善的管理权，以及其他关系业主切身利益的管理的权利。这些共管权可由普通物权法规范与调整，适用于物业管理法、合同法等民主自治性的法律规定。

业主建筑物共管权，是基于业主建筑物共有权之身的自治权利，尽管他是由业主的所有权派生出的配套权利。业主大会是业主行使建筑物共有权的主导形式，业主委员会是业主建筑物共有权的常设机构。物业管理中心应当成

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