的“物业管理服务条款”附有房地产开发商恃强凌弱的意思表示，有些过时的项目内容，需要变更物业管理合同；无论物业管理人是否称职，理应变更物业管理合同；物业管理人不规范、不合理、不称职的，业主们有权可以决定撤换物业管理人。

城市新建住宅小区于开发企业在出售住宅小区房屋前，他们选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与购房的业主签订物业管理合同，这是一种过渡期的临时的物业管理人，是与开发商、建筑商或者中介商等有关联的一类物业管理人。住宅小区于物业管理公司负责管理之前，由房地产企业负责管理，这是另一种过渡期的临时的物业管理人。两者比较，前者由建设单位自己聘请，比较专业、正规，延续的时间也较长。表现好的，经业主大会、业主委员会批准，并向地方区、县级政府部门备案，可以转为正式的物业管理人；后者是由建设单位自己组织的看场队则不够专业、正规，也不名正言顺，不能满足业主的需要，延续的时间也较短，自然消亡的情况比较普遍。

所有临时的物业管理人，都应当遵从业主的意愿，尊重业主的共有权、共管权、共决权、委托权和特定的聘请权、排他权、撤销权，盖由业主来决定选聘合适的即正式的固定的物业管理人。

所谓“建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人”，主要是指建筑物建好后、业主未迁入之前，由建设单位或者房地产开发商聘请的对建筑物及其附属设施进行管理的物业管理企业。这在磨合期当时来说，是有必要的临时性物业管理人组织。磨合期过后依照法律规定，无论业主们是否满意不满意“业主有权依法更换”原物业服务企业或者其他管理人，主要原因在于聘请权限与聘请程序上不合法、不合情理。建设单位或者房地产开发商、中介商聘请的不能代表业主、业主大会、业主委员会的聘请，故需要依法合理地重新规范与调整。

二、正式的物业管理人

正式的物业管理人，是经业主们聘请的有服务期限并且相对稳定的物业管理人，是适应住宅小区正规化、专业化、社会化、集约化管理应运而生的物业管理人。

有的是从临时的物业管理人中脱胎而来的正式物业管理人，有的是业主大会上弃旧图新重新选聘的正式物业管理人，有的是业主们自发组织的正式物业管理人，有的是房改房、福利房、集资房、经济适用房、农村拆迁安居房原主管单位派出的正式物业管理人，有的是政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物业公司或

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