的土地权利。

二是绝对性。土地所有权，是绝对排他性、永久固定性、时空守恒性的全面的特种所有权。土地所有权不可以买卖、抵押、担保、赠予、转让，也不能由任何单位和个人继承，绝对不可以变更、分割土地所有权。在转让土地时，只能转让土地产权，包括转让土地用益物权、用益权、单一使用权、享用权在内。

三是唯一性。土地的所有权人，只有国家法人才有资格才能担当，并由中央政府统领、监管全国所有的土地。地方政府可以代理中央政府规划各类的土地用途、使用期限、决定是否转让土地、对于使用土地的权利如何进行补偿、是否征税或征收多少税费等等，完全享有占有、使用、收益和处分的权利。

四是公益性。人类活动的社会化、城乡产业一体化、新兴城市现代化，使得公共、公益的范围不断扩大，土地、河流、森林、矿藏资源成了公共品，也是公共财富。

五是通用性。土地是一种非常特殊的自然资源，既可以当作生产资料，又可以当作生活资料；既是现用资源，又是储备资源；既可以为个人使用，又可以为成千上万人共同使用；既可以短期使用，又可以长期使用；而且，对于人类而言，每日每时在不间断地使用土地。

农业化或者人口少的国家，土地的主要功能是生产资料，主要用于种植作物和养殖动物。工业化或者人口多的国家，土地的主要功能是生活资料，主要用于住房、交通以及其他城市配套建设事业。工业化、城市化水平越高，土地功能转化率就越高。

六是两权分立。即土地所有权永久固定地属于国家的，土地经营权可以定期或不定期、有偿或者无偿地授予或归属于单位或个人。

土地经营权人是用益物权人，与土地所有权人相同之处，在于对土地都有占有、使用和收益的权利。所不同之处，是所有权人有处分权，而用益物权人无买卖土地的处分权。土地所有权人的四大权能是不受任何人限制的，土地用益物权人的三大权能是受到土地所有权人不同程度地限制的。用益物权人利用所有权人的土地来进行生产经营活动。

二、从房地产商品市场经济观察建设用地使用权与人们物权生活紧密相关的物质利益

房地产商品市场经济，是以建设用地和建筑物、构建物为客体，以有偿使用为经济杠杆，并遵从“土地所有权与土地使用权适度分离”、“建筑物所有权与土地使用权相结合”等基本原则，从而更大程度上体现“建设用地使用权与人们生产生活紧密

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