弃土地的权利，必须经过“涂销登记”才能生效。

瑞士民法典第656条第1句规定，地产的权利“须在不动产登记簿登记。”第666条第1句规定，地产的权利“因登记注销或土地灭失而消灭。”指地产所有权的取得、废止、消灭，因登记而开始生效。

3．不动产登记生效主义的特征

不动产登记生效主义与登记对抗主义相比有着明显的特征：

一是登记生效要件不同。

登记生效主义是一级生效要件，不动产物权依法律的设立、变更、转移、废止等情形，非经登记不得生效。其生效要件的前提是必要条件的排他性要件。

登记对抗主义是二级生效要件，不动产物权依法律的设立、变更、转移、废止等情形，可自愿登记，但是，未经登记不得对抗善意第三人的插手行为。其生效要件的前提是重要条件的排他性要件。

二是登记生效约束程度不同。

登记生效主义是强制性的登记生效，相当于法令式的指挥登记。无论其双方合同再完美无瘕，双方履约程度有多高，一切以登记之日起生效为基准，而且不得擅自延迟登记公示的时间。

登记对抗主义是自觉性的登记生效，相当于知会式的自由登记。承认合同成立之日起生效，是一种登记要求的软约束形式。但不能保证这种形式能够完全生效，完全生效必须在登记之日起全面生效。

三是登记主客体对象不同。

登记生效主义的主客体，是建设用地使用权及其使用权人。因为建设用地使用权是三大总类土地使用权中最有价值、最具活力的一类使用权，恰恰又是最容易改变土地用途、脱离国家监管的一类问题复杂的土地使用权。根据多年来的土地管理经验证明，国家作为土地出让人，必须要严格管制这一类土地使用权人。其中，实行登记生效主义法律要件，是严格管制的重要手段之一。

登记对抗主义的主客体，是农用土地及其使用权人。对于此类登记生效的主客体，本来也是应当统一到一级登记生效要件范畴之中的，鉴于考虑村、组组织成员的自治权利可以放宽要求，才降低至二级登记生效要件范畴之中的。如果对于其登记生效的软约束作一番考察，会发现有很多意料不到的问题的。农村地区有许多擅自改变土地用途的，也有一些土地流转不规范的。其原因在于，疏于登记管理，导致出现了不能实时跟踪控制，出现了许多纰漏；有的地方，弱势权利人的利益受到了很大的损害。

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