当代物权法百科全书小辞典初稿557-1

关于建设用地使用权期间届满与收回土地

物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位与个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿等费用。”这种规定是纲领性规定，而物权法第148条的规定是目标性规定。

要正确认识公共利益需要、提前收回土地、经济补偿三大方面的深刻含义，领会其精神实质，就要参照建设用地使用权期间，考量提前收回土地的节点。

一、关于建设用地使用权期间

1．关于建设用地使用权期间届满期

所谓建设用地使用权期间届满期前，指建设用地使用权人与土地所有权人的土地使用合同届满之前，同时包括建设用地上建筑物、构建物及其附属设施的使用时间没有超过建设用地使用权的最高期限。现行法律规定，按照以公开出让方式取得建设用地使用权的，才能有资格享受“使用期”之类的土地所有权。

因为中国实行的是建设用地使用权与房屋所有权双重粘连、双重恒定制度，两种不动产呈“一损俱损，一荣俱荣”的连发情势。如果政府即土地所有权人提前收回建设用地，同时意味着提前征收公民的房屋，那么，公民损失的不仅仅是建设用地使用权，更大程度上是损失了房屋等不动产所有权，包括专有的房屋所有权和共有的房屋所有权，以及房屋附属设施的专有或者共有的所有权。

以上的“房屋”，代表建设用地上建筑物、构建物及其附属设施。为了方便起见，可以房屋来代替全部的不动产建造物。政府收回土地过程中，涉及宗数最多、业主人数最多和经济纠纷最多的，就是房屋占用范围的土地使用权，同时，他们也是房屋被征收、征用的主要对象。

2．关于各种建设用地使用权的最高期限

所谓建设用地使用权期间，应当是建设用地使用权最高使用年限以下的期间。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例12条规定了各种用途的建设用地使用权的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。其中，物权法第149条规定居住用地7

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