地使用权抵押的物权化特征、交易安全而确定的。一般而论，土地抵押期限届满一段时间才能拍卖、变卖或协议出让所抵押的建设用地，其间有许多准备工作和法定程序要作，故要采取审慎的办法来办理建设用地使用权抵押注销登记，只有当设定抵押权的土地使用权期限届满并当事人不主动申请注销登记的，登记机构才可以代替其登记即强制性注销登记。

建设用地使用权注销登记，一般为“房地合一”的注销登记。建设用地使用权与建筑物一并处分时，建设用地使用权注销登记，建筑物所有权转让后变更登记，或者建筑物消灭后建筑物所有权注销登记；建筑物与建设用地使用权一并处分时，建筑物所有权转让后变更登记或者注销登记，或者建筑物消灭后建筑物所有权注销登记，建设用地使用权注销登记。土地抵押权、地役权的注销登记，也要遵从“房地合一”的注销登记规则。

所谓建设用地使用权，指建设用地上设立的地表权、地上权、地下权和地役权等不动产权利，其设立、变更、抵押、转移、消灭可以与地上建筑物、构建物及其附属设施的某种登记办法挂钩。建设用地使用权消灭，标志着申请注销登记或者强制注销登记的成立。

二、注销登记生效主义

建设用地使用权注销登记生效主义问题，这也是需要积极面对的问题。我们已知建设用地使用权设立之登记生效主义，是当事人在合同成立基础上的登记生效，不登记就不得使用建设用地，非登记不可，不光是民事主体不许不登记，公事主体更是不许不登记。那么，建设用地使用权消灭之注销登记生效主义，一方面取决于当事人的主动申请注销登记，另一方面是在当事人不主动注销登记并且要求登记的限期已过后由登记机构的强制登记，不登记其他使用权人就不得使用建设用地，非登记不可，不光是民事主体不许不登记，公事主体更是不许不登记。

1．建设用地使用权转让之注销登记生效主义

建设用地使用权转让之注销登记生效主义，等于说是建设用地使用权消灭或转移之登记生效主义。

诚然，建设用地使用权消灭有许多种类的，现用狭义的一种转让来说吧。通常情势下是当事人建筑物所有权转让同时导致建设用地使用权转让，受让人是在合同约定和支付转让金前提下才取得建设用地使用权的，受让人不申请房地产过户登记即变更登记，就不能对抗善意第三人的占有。与此同时，转让人不申请房屋所有权和土地使用权注销登记，也是非法的、无效的，因为

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