��类似划拨制度的统一性

乡镇、村法定企业的不动产集合抵押，不仅要考量其土地的原来用途，而且要考量其土地的来源。

城市建设用地使用权，分为出让型和划拨型两个种类。出让型的，抵押尤其是转让建设用地使用权就相对自由奔放一些；划拨型的，即使是建设用地使用权与建筑物等一整套集合抵押，并且作为债务人不如期履行到期债务或者发生当事人约定的情形发生，应当由地方政府有关部门公开收回土地使用权，通过拍卖或者变卖的办法，用于清偿债务，并不一定使用土地使用权来抵偿债务。所谓划拨型的土地，就是国家免费供应特定的企业或者单位使用的享用型土地。用划拨型的土地来集合抵押，与用出让型的土地来集合抵押，由于土地使用权的来源不同，抵押和转让的方式也就不同。

乡镇、村企业的建设用地使用权，因为是无偿使用的土地使用权，类似于城市建设用地之划拨土地使用权。按照物权法权利与义务均衡修补原则，（1）权利人于某些方面承担的义务多一些，可以在某些方面承担的义务少一些或者权利大一些；（2）反之，权利人于某些方面承担的义务少一些，可以在某些方面承担的义务多一些或者权利小一些。出让型土地使用权属于第（1）种形态，划拨型土地使用权属于第（2）种形态。

既然乡镇、村企业的建设用地使用权是属于“划拨型”性质的，也许抵押权人可以得到相对便宜的土地使用权，但是，受物权法权利与义务均衡修补原则的控制，于是乎“权利人于某些方面承担的义务少一些，可以在某些方面承担的义务多一些或者权利小一些”。

其限制条件是：

第一，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地的所有权（统辖权、支配权）的性质和土地的用途。即使乡镇、村企业的建设用地使用权随其厂房等建筑物被一同拍卖了，受让的土地支配权仍然属于集体拥有。这是“物权法权利与义务均衡修补原则的控制”。

第二，如果该土地原为工业用途，未经有关部门批准，买受人不能将该土地用于商业、旅游和住宅建设。这是“专地专用制度”的限制性规定。

根据以往的经验证明，城乡各种不动产集合抵押，以国有出让型建设用地使用权为最优。它最具抵押与转让的自由度，其交换价值最容易得到体现，抵押与转让的失败风险最小，因此上，是最受欢迎的一类不动产集合抵押形式。

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