租的情形，担保法对于后面这种情形没有规定，物权法立法时采纳了专家学者的意见，增加了“抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权”的新规定，抵押不破租赁规则与买卖击破租赁规则开始浮出水面。

相关法律：物权法第190条

相关名词：

〖买卖不破租赁关系规则〗

〖本文小结〗

本文要求正确处理抵押权与租赁关系，即正确处理担保物权与普通物权之间的关系。其中涉及到“买卖（抵押）不破租赁关系规则”和“买卖（抵押）击破租赁关系规则”，前者指的是将已经出租的财产抵押之自由规则，后者是将已经抵押的财产出租之限制规则。总体上，“买卖（抵押）不破租赁关系规则”是比较盛行的规则，“买卖（抵押）击破租赁关系规则”是比较特殊的规则。

一、将已经出租的财产抵押之自由规则。在这样情势下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有承租权，并且承租人还可以通过优先购买权来维护其继续的利益。就不动产抵押而言，以登记为其生效的标准，不以承租人是否同意为前提。值得注意的是，抵押人将已经出租的财产抵押的，不论是否告知承租人，原租赁合同仍然是有效的。

“买卖（抵押）不破租赁关系规则”是物权关系最优化组合规则，抵押人与抵押权人、租赁权人三方各得其所，担保物权关系与普通物权关系和平共处、相得益彰，只要不影响到抵押权顺利实现即可。

二、将已经抵押的财产出租之限制规则。第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租原抵押的房屋。这里面包含两层意思：一是抵押可以允许不破租赁，但抵押人应当告知抵押权人；二是买卖可以击破租赁，因为登记的房屋所有权优先于未登记的房屋租赁权（房屋买受人另有约定的除外）。第二，如果将没有办理抵押登记的财产出租，倘若抵押物是不动产，没有登记，抵押权不存在，“买卖（抵押）不破租赁关系”也不存在，不能对抗租赁权；倘若抵押物是动产，没有登记，抵押权能够成立，但是不能对抗善意第三人，仅在当事人之间发生效力，同样显示出“买卖（抵押）不破租赁关系规则”的拓展意义。

字数：3888字

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