是个常态。一般单位与个人买卖房屋是相对自由的，而擅自买卖土地是违法的。在“地随房转”政策指导下，一般单位与个人买卖房屋不能附带买卖土地。因此，处分不动产后登记生效，登记机构与地方政府土地监管部门可以检验当事人转让不动产的合法性程度，实为国家土地管理的一个中间环节。

不动产物权于处分时的物权变动关系重大，其公示力与公信力是正确调整物权关系或者法锁关系的两个重要指标。客观上要求权利人应当将其事实行为生效升级为法律行为生效，盖由单相的物权关系升格为多相的物权关系，从而使得不动产物权从占有到使用、收益、处分的整个过程，以及物权的设立、变更、转移与消灭的整个过程趋于圆满状态。

不动产物权未登记的事实行为生效，只不过是对已或者对内的局部生效，没有得到公示力与公信力的权威认证，物权成色并不圆满，不能得到法律的一体化保护，甚至于难以行使返还原物的物权请求权；唯有在事实生效之后依法进行登记，才可以实现对已、对内与对外的整体性法律效力，能够得到公示力与公信力的权威认证，物权状态趋于圆满，并能够得到法律的一体化保护，且请求返还登记财产的请求权不适用诉讼时效，甚至于可以得到永久性的保护。

二、一般分析

本条款重申了一个重大的原则：“未经登记，不发生物权效力”，是特指或者单指在处分该物权时应当遵循的基本原则。其基本含义有以下几层内容。

第一，必须局限于“处分”不动产这一关键环节之中。

本法第28条至第30条规定的是物权变动时的事实行为生效，如因司法或者政府干预导致的物权变动，因司法干预导致的物权变动、因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动，本物权法中均言明了特殊形式的生效：事实生效或者交付生效。就是说，这些事实生效，尽管没有登记，权利人仍然享有占有权、使用权和收益权的自由，但其处分权会受到客观条件的限制，排他权和追溯权也是短板。因为处分权是最重要的物权对象之一，且经过了无数的案由考量，才特意将受限制的处分权与是否登记的事实并列，得出相关的因果关系，并警世于人。申言之，物权变动以后，应登记而未登记的取得人只不过是取得名义上的所有权，意欲取得法律生效的所有权就必须登记。

如果说，未经登记，权利人不能对自己的不动产占有、使用和收益行使权利，那显然于法理不通。我们已

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第2页 / 共5页