经知道，本法第二十八条至第三十条所指的生效，是指不动产权利人物权变动后的生效是事实生效、初级生效或者开始生效，也就是从动态的生效暂时确定为静态的生效，只不过是效力较低、不能对抗善意第三人而已。因此，从法理上到法律实践上，“未经登记，不发生物权效力”的规定，必须仅仅局限于“处分”不动产这一关键环节之中。

第二，必须局限于“应当登记而未登记”这一法律指标之内。

本法第28条至第30条的规定，只有第三十条才是完全针对不动产物权变动的，其他的既包括不动产也包括动产。因此上，我们不能一概而论，不能认为凡是事实行为或者法律事实行为导致的物权变动都需要登记才能生效。

我们已经知道，动产应当登记的是指船舶、机动车和航空器中需要登记的种类，所有的不动产原则上最好一律登记，尽管有强制登记与自愿登记之分。除此之外，是属于不应当登记的，采交付生效或者事实行为生效即可。

第三，必须局限于多相物权关系中“善意取得除斥”这一物权调整方向上来。

在存在多相物权关系时，没有物权变更登记，因信赖物权人享有物权，而与之交易的相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比较常见的例子，是离婚财产之转手买卖未登记不动产的物权限制。

上述的离婚案件中，法院支持乙方的诉讼请求，判决房屋所有权归乙方所有，这标志着因司法干预导致的物权变动已经生效。但是，法院不是登记机构，不能为胜诉的乙方提供登记保护，后续的即最终的生效需要乙方自己去完成。这里面还有一个诉讼技巧和判决技巧，如乙方请求法院所分割的房屋所有权并产权证归乙方享有，法院据此判决就可以达到圆满成功的效果。法院只判决所有权归属，而不判决产权证归属，这种判决是有法律瘕疵的，应当尽量避免这种情势的发生。

另外，乙对甲的处分行为，也只能要求甲负担违约责任要求赔偿损失等。因丁信赖登记簿上甲为所有权人的登记记录，合法与合约取得房屋所有权后，可能发生两种情形：一是，丁取得的房屋已经同甲完成了物权登记，发生了对世与公示的法律效力，乙对甲和丙均难以主张返还原物的请求权，只能要求乙负担违约责任要求赔偿损失等。二是，丁取得的房屋没有同甲进行物权登记，未发生对世与公示的法律效力，乙对甲仍然可以主张返还原物的请求权，但困难重重，除非丁愿意放弃对其房屋的购买权才顺利一些。

第四，必须

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