适用于所有不动产与动产所有权的权能而且是一模一样的，所谓其占有权、使用权、收益权和处分权，就是所有权的通用公式。从所有权权能公式上，我们几乎看不出有什么破绽。由此及彼，我们容易找出其所有权的一般性的规律，如物权化的法律效力、独立自主的效力、物权保护与限制的效力等等，所有这些均可以视之为业主所有权的一般性。

业主所有权的特殊性，界定于建筑物区分所有权的特殊性。其特殊性是来源于多方面的潜能和多维度的权利配置。

第一，土地和建筑物的耐久性。土地是建筑物的依托物，土地的耐久性是任何物也不能比拟的，只要不受自然的或者人为的破坏，土地的使用期一般可高达40亿年以上。对于业主而言，土地的使用权、利用权至关重要，比任何一种标的物都显得极其特殊。业主的建筑物，按照现代的建筑标准衡量，一般可以使用一百年以上、一千年以下。这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权可以传宗接代地行使一百年以上。不仅仅如此，土地和建筑物的升值空间是不可想象的，这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权的含金量也是非常特殊的。

第二，业主建筑物物权的多维度。由业主建筑物土地使用权可派生小区公路和市区公路、绿化地、休闲地使用权和地役权，以及土地出租权、土地收益权；由业主建筑物所有权可派生出居住权、使用权、出租权、经营权、收益权、处分权和担保物权，以及继承权、赠予权；由业主建筑物专有权可派生出业主建筑物区分共有权，由业主建筑物区分共有权可派生出业主的共管权、成员权、会员权。

第三，业主建筑物所有权来源的特殊性，登记生效是其中之一。

后现代社会中城乡建设用地审批和建筑物规划，是要经过一套严格的程序进行的。凡是合法的建筑物产权，都是来之不易的。业主建筑物产权来之不易，不仅在于其价格高昂，更确切地说是公权力介入规范而导致获得建筑物产权的复杂化。相对于一般标的物，其获得所有权要比建筑物所有权的获得简单得多。

业主建筑物来源的特殊性，意味着业主行使建筑物所有权的特殊性，管领权、支配权、使用权、利用权、作用权有着特定的保护和限制性的条件。

业主所有权的一般性与特殊性，是从个别到一般，再从一般到特殊的演化过程。业主的专有权利是个别人独有的权利，业主的共有权利是从专有权利派生的权利，以上两种权利升华的结果，充分暴露出其权利的多潜能、

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