当代物权法百科全书小辞典初稿312-1

业主建筑物区分所有权的转让

一、基本理念

业主建筑物区分所有权的转让，特指业主建筑物区分所有权必须依照制度物权法和普通物权法或者担保物权法的相关规定，主要由所有权关系法规范与调整，进行合乎规范化的转让，任何单位和个人不得随意转让。

这种不动产权利“打包式转让”是不动产物权变动中最突出的现象。所有权的设立与变动、权利与义务、保护与限制、规范与调整涉及到方方面面，故应当针对业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性与相对性系统性地解决这种重要的法律程序，必须做到善始善终，使得受让人的权利与义务处于圆满成功的状态。

物权法第72条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。应当注意的是：一则，其转让的是一个权利包，而不仅仅是一个权利；不仅仅转让财产权，而且还转让身份权和相关的义务。二则，有的物权是有偿转让的，有的物权是无偿转让的，有的物权是半无偿转让的。三则，业主建筑物区分所有权成立和行使时就有很多限制性条件，既有私法上的、又有公法上的限制，既有成文法的、又有习惯法和乡规民约的限制，建筑物所有权和建设用地使用权设立、变更、注销登记是其中之一。物权法本条第1款规定业主“不得以放弃权利不履行义务”，应当包括不动产注销登记这一法定的义务和其他的义务。

业主当初在设立住宅、经营性用房建筑物所有权时，等于是专有权、共有权、建设用地使用权、地役权和共管权、成员权、会员权以及居住权、经营权一整套物权一同设立了，与此同时，各种义务也伴随而来。本条款其实是单提共有权、共管权，省略了不动产或者动产所有权、专有权、成员权、会员权和居住权、户籍登记权、经营权以及义务等多个项目。所省略部分并不是可有可无的部分，而是必须打包转让的部分。鉴于大家可以理解的原因，同时为了语言精炼，加上有其他一系列条款作补充，所以毫不留情地省略一些关键词句。“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”不仅仅是针对业主共有权、共管权的单独转让，而是全套权利与义务的转让。

新业主获得建筑物区分所有权，要注意登记生效主义这一物权法则。否则，新业主的一整套权利就有可能难保。在产权房与非产权房并存的世道下，新

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