当代物权法百科全书小辞典初稿323-1

常规型住改商

一、基本概念

常规型住改商，是指业主的住宅变更为经营性用房时，其标的物不附带债权债务法锁的连累，不存在产权不清晰的问题，业主始终是决定住改商与否的主人，住改商比较简明扼要，通俗易懂。其与非常规型住改商相对，是业主的一种可持续性的住宅财产利用权与作用权，对于发挥物的效用、增加业主收入具有决定性意义。但这种财产利用权与作用权不能滥用，有法律法规以及管理规约等方面的限制，最好经有利害关系的业主同意，以便于协调相邻业主或者居民之间的利益关系。

住改商，全称是业主的住房改变为经营性或商业性用房，是私有住宅所有权变更为私有住宅利用权与作用权的一种特定的利益趋向，在由住宅使用权变更为收益租赁权的时候，有可能对于其他邻居的日常生活甚至于财产人身安全造成一定程度的影响。

为了平衡其利弊或者利害关系，以及权利义务关系，物权法第77条对此作出了折中式的指导：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

原则上，法律既不一概赞成、也不一概反对住改商，只是提出以严格限制、制约的办法来认真对待这一新生事物。这一规定，部分地适用于习惯法、道德法、自然法和逻辑法，进行有限度地调整物权关系，改善业主的相邻关系。目的在于，既发挥物的效用，又不影响业主们的日常生活。

住房，亦称住宅，这里一般指业主有产权的住房，商品房、经济适用房、职工房改房、集资房、有产权的限价房、有产权的解困房、有产权的公寓房以及农村宅基地上自建房等品种的房屋，是可以参考为住改商的住宅对象。无产权的解困房、保障房、安居房、公寓房等品种的房屋，被各地政府的地方法规或者规章中限制出租、出借、出让、转让和住改商。

住改商的类型，即住宅变更为经营性用房的限制类型，指住宅使用权变更为商业用房利用权时，必须满足符合法律、法规、物业规约和客观条件的要求，应当经有利害关系的业主的同意。一般而论，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。住改商的限制是来自于乡规民约、公序良俗等习惯法以及普通物权法、担保物权法的规范与限制，更大程度上受行政主管部门审批和制度物权法的规范与

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