当代物权法百科全书小辞典初稿532-1

建设用地使用权登记生效

一、基本概念

建设用地使用权登记生效，指有偿使用、划拨使用两种建设用地使用权登记生效的总称，均采登记生效主义要件而高于登记对抗主义要件，均适用于统一的建设用地使用权登记制度。就是说，建设用地使用权登记生效主义，就是必须登记，非登记不可，未经登记，不发生效力。不仅仅是建设用地使用权设立的登记生效要件是如此，其变更、转让和消灭的登记生效要件也是如此。农用地、未利用地和建设用地三大部类的土地使用权，当数建设用地使用权登记生效最为紧要、最为突出，因为建设用地使用权是最重要、最有物权价值和经济价值的高端土地使用权，且其土地使用权可以持续很久很久，国家作为土地所有权人需要对于各种建设用地使用权进行长达数十甚至于数百年的跟踪管理，同时需要理顺土地使用权交易的市场秩序、平衡各种权利人的合法权益，故实施统一的建设用地使用权登记制度是完全必要和完全正确的。

建设用地使用权登记，是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积、使用权人、土地出让合同事项等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发土地使用权证书的公证与公示行为。建设用地使用权从设立、变更、转移与消灭以及抵押担保的整个过程，是完全需要依法登记的，否则登记义务人的失职行为是不受法律保护的。中国实行最严格的建设用地管理制度，将各种出让方式、各种土地用途、各种权属关系的建设用地统一纳入登记管理制度之中，实施最严格的建设用地登记管理制度，而且这种登记管理制度永远也不会过时。

以出让方式设立建设用地使用权的，经过公开拍卖、招标、协商的办法进行的，从土地使用权资格审查到参加建设用地竞买、签订合同，最后到登记机构申请建设用地使用权登记，并由登记机关应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书，整个流程是采取“一条龙”作业的，建设用地使用权的设立登记或者初始登记成功率是相当高的。建设用地使用权人对于建设用地的抵押登记、变更登记、注销登记，则需要登记义务人积极主动地向登记机关申请登记，否则所造成的法律后果自负。

以划拨方式设立建设用地使用权的，根据城市房地产管理法第60条和土地管理法第11条第3款的规定，也需要经过登记公示才能生效。该项土地使用权的设立，不需要签订建设用地划拨合同，而是通过“国

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