但法律另有规定的除外”，说明了客观存在比一般优先受偿权更高级的优先受偿权，就是“特别优先受偿权”。

土地抵押权与优先受偿权，有一般的和特别的情形之分。按照旧民法的通论，“土地抵押权人有优先受偿权”属于最普遍、最一般的优先受偿权。由于中国实行的是建设用地所有权国有制，容易将传统的物权和债权法理颠倒过来了：“土地抵押权人有优先受偿权”属于“个别”的优先受偿权了。

二、房地产抵押中的“土地出让”途径

房地产抵押，是以房屋、建筑物及其附属设施的抵押为主体的形式，单独的土地使用权抵押是少见的。而且单独的土地使用权抵押基本上发生在划拨土地使用权的抵押单行法中，如《划拨土地使用权管理暂行办法》、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》便是。论其抵押的限制条件，当以划拨土地使用权的抵押为重点。

城市房地产管理法第48条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设立抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可设定抵押权”。如果以划拨方式取得的土地使用权“设定抵押权”，还是要过“出让方式”这一道关。

城市房地产管理法第51条，对于以划拨方式取得土地使用权的，抵押房地产时，其流转限制条件是：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。

择要解读如下：

1．相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款

所谓“相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款”，指所出让的土地使用权及其区位，对应于财政部核算认可的《土地出让平均纯收益标准》，一共15个等级作为参考依据，由有权利的地方政府向土地抵押权人收取的出让金价款。其15个等级是（单位：元\/平方米）：一级160；二级125；三级105；四级90；五级75；六级65；七级59；八级53；九级47；十级41；十一级35；十二级30；十三级25；十四级20；十五级15。

以上土地出让平均纯收益标准是2004年的老标准，经过几年的演变，各地应缴纳的土地使用权出让金的价款有水涨船高之势。

2．根据权利人的地位作用正确实施抵押

以划拨方式取得土地使用权的，抵押房地产时，应当分清两种不同情况

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