当代物权法百科全书小辞典初稿555-1

地随房转原则

地随房转原则，指建筑物、构建物及其附属设施或包括地上附着物转让、流转与建设用地使用权一并处分的原则。基于“房地合一”基本原则考量，建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，这是不动产转让或者流转规则，任何单位与个人不得违反规定。

鉴于中国建设用地所有权国有化和一般民事主体不能单独自由买卖土地的情势，地随房转原则遂成为最普适性的规则，广泛适用于建筑物、构建物及其附属设施转让、流转与建设用地使用权一并处分的情形。究其实，“房转”是主转、主动转、自由转，“地转”是从转、被动转、不自由转，房屋所有权的转让权优于建设用地使用权的转让权。诚然，地随房转原则的对象或方式不限于本条款中的四种形式，其他形式能够与本条款之地随房转原则对号入座的，或者其他法有规定的，本法是不会禁止的。

一、标准的“地随房转原则”

标准的“地随房转原则”，指“房地合一”原则中，最切合中国“以房屋所有权为主，以建设用地使用权为辅，房屋所有权与建设用地使用权不分离”的普适性原则即“房地合一”的物权化制度。

房地产管理法第32条规定了“房地同时移转原则”，也可称之为“地随房转原则”：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第33条规定了“房随地转原则”和“地随房转原则”：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”

以上房地产管理法所称房屋，包括地上的建筑物、构建物及其附属设施。以上所称土地使用权，指建设用地使用权。其中，“抵押”一项流转方式，本条款没有列举。

本条款没有将“抵押”与“转让、互换、出资或者赠与”四种流转方式一同列举上去，也许是有一定原因的。“抵押”是一个债权债务的法锁过程，抵押人并没有实施权利的交接仪式，于抵偿债务之前仍然保留了原有的不动产的权利，或者保留了建筑物所有权的权利。所有这些，证明了抵押的“房地合一”物权化调整与转让、互换、出资或者赠与的“房地合一”物权化调整有些差别。

如果将本条款的主

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