定禁止任何单位与个人私自买卖土地，土地使用权的转让必须严格地依法进行。使集体建设用地使用权进入一级市场标志着大幅度放权让利，但必须依据宪法规定的基本原则进行全员、全过程、全方位、全要素的全面质量管理，否则就会出大事。

历史教训实在是太多太严重了。无论是土地公有制或者土地私有制，只要存在自由买卖土地、私自买卖土地，必然导致富人大量霸占土地，穷人无法安身立命，导致天下大乱，一发而不可收拾。

第四，使集体建设用地使用权进入一级市场应当适可而止，一般应当采取合资、合作等有效办法进行。

目前农民组织还不能直接出让自己的土地使用权，他们占有、统辖的土地必须经过政府征收才能变为建设用地。这种做法的好处在于防止农民组织变相买卖土地、影响到政策和社会的稳定。但其弊端在于农民组织和个人获利很少，如一亩农用土地被征收后，给予农民的全部补偿费不足五万元，而政府拿去转卖出几百万元。这种补偿方法明显是不公平合理的。

解决问题的办法总是有的。首先是，继续经过政府征收变为建设用地。实际上，政府的领导能力、组织能力和市场操控能力大大优于农民组织的能力，只有他们出面才能将土地转让到相当理想的价钱。其次是，给予被征地人以更优惠的办法来补偿，如大幅度提高补偿费标准，按拍卖土地的总收入比例来提成奖励，并且采取保底的办法来提成奖励；除了青苗费补偿突破“最高不超过耕地30年”的标准以外，征收土地的补偿费也可以水涨船高；农民组织与开发商采取合资、合作等有效办法进行，也会受到开发商的欢迎的。

反正也不要刻意提倡“使集体建设用地使用权进入一级市场”，一切从实际出发，什么办法最好就采取那一种办法。

二、一般理解

1．“农转建”的调整对象

农用土地改为建设用地的法律适用对象，是特别法、专门法调整的适用对象，主要由土地管理法、土地管理法实施条例来进行专门化调整。所解决的问题，是由哪个权利主体来主宰“农转建”，如何将土地的计划经济与市场经济有机结合起来，耕地保护、征地补偿及其后续的社会保障由谁来负责，“农转建”后的国有土地如何专地专用，建设用地如何出让或者划拨使用，如何实行统一的不动产登记制度，土地用途前后期管制、土地使用期限、土地续期制度如何执行等。就是说，农用土地改为建设用地，动一发而牵动全钧，法律所要发挥的是

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