用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押。这是在“房地合一”基础上的“地随房押”原则，即乡镇、村企业不动产集合抵押的“地随房押”的行为准则。由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果，倘若对农村建设用地使用权不作预防限制，可能出现规避法律关于专地专用和不得擅自转让土地的规定，以抵押为名，目的在于将农村集体共有的土地直接转为城市建设用地谋取不正当利益。从严控制农村集体共有的土地的转让与为农村工业化发展创造条件，在于运用经济学一般均衡原理和物权法权利义务平衡原理，故亟需对于乡镇、村企业的建设用地使用权的抵押作出原则性的规定。

担保法第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”

以上规定的“土地使用权”，实指建设用地使用权，物权法对于这个专用物权词语作了规范化处理。从担保法以上的原则性规定中，城市、乡镇、村等城乡的建设用地使用权，已经统一了法律口径、统一了城乡对象、统一了专地专用制度、统一了房地合一制度、统一了不动产集合抵押制度，以便于做到城市与乡村统筹兼顾、农用地使用与建设用地利用统筹兼顾、工业用地与商业用地旅游用地住宅用地统筹兼顾、国家利益与集体利益统筹兼顾、眼前利益与长远利益统筹兼顾、土地使用权抵押制度与土地使用权转让制度统筹兼顾。

二、一般分析

按照物权法本条款的规定和担保法第36条的规定，原则上，乡镇、村企业不能以集体共有的建设用地抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押。鉴于厂房等建筑物占用范围内的建设用地与厂房等建筑物是不可分割的聚合性权利的客观情况，对于集体共有的建设用地限制抵押的作出了相应的调整：“以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押”。（1）不能单独抵押，是乡镇、村企业不动产集合抵押的零物权；（2）可以一并抵押，是乡镇、村企业不动产集合抵押的有物权；（3）乡镇、村企业不动产集合抵押的有物权中，也实行“房地合一”的抵押与转让原则，主要限于“地随房押”暨“地随房转”的不动产流转原则，不太适合于“房随地押”暨“房随地转

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第3页 / 共5页