当代物权法百科全书小辞典初稿672-2

抵押宅基地属于次高级零物权

一、基本理念

抵押宅基地属于次高级零物权，是指在物权法第184条关于不得抵押的6大类型中被限制程度最低的一种法定的高级零物权。因为宅基地上的房屋及其附属设施存在继承、赠与甚至于在家族内部抵押、转让、处分的可能性，必然会导致房屋及其附属设施下面的宅基地使用权和地役权一并继承、赠与、析产甚至于在家族内部抵押、转让、处分，并且某些地区在试验农民集体、个人住宅房屋的可行性，总体上不会如农村耕地、自留地、自留山那么严格，故暂时定义为“次高级零物权”。

抵押宅基地之次高级零物权，主要由所有制制度、所有权制度、用益权或者享用权制度和抵押权制度规范与限制，制度物权法、特殊政策物权法起核心作用，担保物权法和普通物权法起辅助作用。其法律关系、物权关系、信托关系、合同关系、排他关系、对世关系和社会关系相当复杂，其中有许多老大难问题有待于将来一并破解。

宅基地使用权的性质，主要有以下几点。

1．宅基地来源复杂，导致了其法律关系、物权关系等关系复杂。

宅基地主要来源于祖传、按政策分配、新农村建设集合等几个渠道。古代社会称宅基地的地主、房主为业主，民国民法改成了所有权人，新中国宪法规定了宅基地归集体所有，村民宅基地的权利限于使用权。有人认为宅基地使用权是用益物权（占有权、使用权、收益权），有人认为宅基地使用权是用益权（占有权、使用权），但都是享用权。

宅基地使用权本来是个私物权，但仍然受公法调整和公物权限制，导致了其法律关系、物权关系等关系复杂，抵押宅基地属于次高级零物权是其中的表现形式之一。

2．宅基地使用权是依据村民的身份权取得与保持的稳定的一类住宅建设用地使用权。

村民的身份权是很特殊的人身权，承包地、自留地、自留山和宅基地全部是由此特权取得的，全部是无偿取得的土地使用权。由于农民是困难、弱势群体，故法律向弱势者一方倾斜，平均了地权，保障了农民基本的生产、生活资料的需要，体现了社会主义制度的优越性。

因为宅基地使用权是无偿使用的，性质上跟城市中无偿使用的建设用地使用权保持一致，限制流通、抵押、转让与处分，故抵押宅基地属于次高级零物权。

3．宅基地上住宅与附

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