法系国家，对于居住权即使用租赁权的保护一向非常重视，法国民法典中规定了大量保护承租人的条款，其中第1761条规定：“除非有相反的约定，即使出租人申明将收回出租的房屋供其本人占用，亦不因此而解除租赁关系。”

本条款前句“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定所示，体现了买卖不破租赁规则，也就是原债权优先于新担保物权的规则。不光是对于不动产的租赁关系是如此，对于动产的租赁关系也是如此；不光是对于收益租赁关系是如此，对于使用租赁关系也应当如此。

本条款前句的规定还显示，当“订立抵押合同前抵押财产已出租的”事实条件出现时，是完全的买卖不破租赁规则。

当租赁权先于抵押权成立时，租赁权优先于抵押权。法学家在解释其生成原因时，有“同情说”的，也有“合同说”的，还有其他说法的。当然，最有说服力的是“合同说”的。因为抵押合同是合同，租赁合同也是合同，当租赁合同先于抵押合同成立时，其法的效力肯定是租赁合同优先于抵押合同，承租权人的权利优先于抵押权人的权利。

中国担保法、合同法一向采取买卖不破租赁规则。如担保法第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”不过，物权法并不介意是否“应当书面告知承租人”，写不写进物权法，反正都是一样的，同样会维持买卖不破租赁规则。

二、抵押物权与新租赁权融合

抵押物权与新租赁权融合，是一种相对特殊的现象，因为是属于限制性的买卖不破租赁规则，即限制买卖击破租赁规则。可以认为，“租赁权优先于抵押权”是租赁权人捡到的便宜，并不是租赁权人固有的权利。这跟“原物权优先于新担保物权”的情形不能相提并论。

在不动产抵押权登记生效主义和动产抵押权登记对抗主义并存的情势下，大多数抵押权趋向于登记发生效力。迫于房地产物权政策严管高压态势的威慑，一些抵押合同当事人乖乖地向有关登记管理部门登记，不登记的是极少数。相比之下，动产抵押权登记对抗主义的催化，使得相当一部分抵押权并未登记，漏网之鱼多于登记。

解读本条款，首先应当意识到，要使买卖不破租赁规则规则保留下来，只能是寄希望于抵押权人没有进行抵押合同登记。这一事实要件的事

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