实，国家机关团体和非经营性事业单位的业主所有权，一般只限于信托占用权和共同管理权。国有企业和经营性事业单位的业主所有权，应当划分为两种：一种是因划拨土地使用权的业主所有权和共同管理权。因为是国家无偿划拨的土地，土地的收益权和处分权要受到法律一定的限制。如果这种土地使用权需要转让或者改变土地用途，国有企业和经营性事业单位的业主不能擅自出让，需要经过地方县区级以上人民政府主持的公开挂牌、招标或者公开拍卖进行。有建筑物和地上附着物的，应当一同出让。另一种是因公开挂牌、招标或者公开拍卖程序出让的土地使用权的业主所有权和共同管理权。国有企业和经营性事业单位的业主可以依法出让土地，但需经过国家土地资源管理部门和国有资产管理部门审批通过。所得收入，除了该业主必要的开支以外，其他全部收入应当上交国库。

2．现行的教科书、通说和权威解读文本中回避了全民所有制这一类特殊业主的（信托）所有权，这是不足到的地方。中国是土地公有制国家，土地所有权与土地使用权不是完全搭界的，如私人的建筑物所有权与建设用地使用权是完全不搭界的。因此上，不能用西方国家土地所有权私有制那一套作法来对待中国的土地所有权公有制。同时，也不能如西方国家那样仅仅关注私人业主所有权，却将公共业主所有权弃之如敝履。

业主物权，于私于公都是极其重要极其敏感的一类大宗物权。法律并不是专门规范与调整私人业主的物权，任何业主都应当一视同仁。业主的物权，不仅仅是私对私的产权交易问题，私对私、私对公和公对公、公对私等都有可能发生。有鉴于此，仅仅了解私人业主的物权是远远不够的。问题还在于，保护国家的财产任重道远，最起码的要求是法律要规范要统一要完整，制度要执行，执法必严格。

（三）集体所有制单位业主的不动产物权结构公式

集体所有制是介于全民所有制和私有制之间的半公半私型共有制，同时又是集体信托财产权制度使然。目前的纠结在于中国现行的房地产制度，往往专指在国有土地上居住的业主，将农村集体共有土地上居住的业主撇开了。在新农村建设过程中，在地方政府征地拆迁运动中，涌现了大量的新式楼房。那么，农村居民也有业主所有权，也有业主专有权、共有权，也有业主建设用地使用权，这是不可回避的客观存在。

前提条件：集体所有制来源于国家出让的土地或者国家划拨的土地，应当参照国有土地上私人业主所有权

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