二、“已有用益物权之地役权设立”的主体适格问题

1．用益物权与用益权的区别

用益物权的定义，如物权法第117条规定的“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”其权能结构为三大类权利：占有、使用、收益。对照以上三大权能，土地承包经营权和建设用地使用权这两种土地使用权均属于用益物权无疑。

对照物权法第152条规定，宅基地使用权只有占有、使用两种权能，应当比用益物权低一个等级才对。

有法学家认为用益物权与用益权是两个不同的概念，并指出“我国现行民法通则及其他民事立法未有明文规定用益权制度，我国未来物权立法是否需要明定这一制度，有有待于进一步研究和斟酌。”以上提法是无疑是正确的。

所谓“已有用益物权”，干脆将用代数法取代以上不完全准确的说法，就是土地承包经营权和建设用地使用权、宅基地使用权这三种物权而已，可以统称为“土地使用权”。这些权利一旦合法设立，都有各自的自主权，可以据此排除他人的不法侵害。

建设用地使用权是除了宅基地使用权之外的所有城乡建设用地使用权；宅基地使用权是农村私有的一类建设用地使用权，基本上属于无偿使用的一种农村福利型土地使用权，取得条件与方式、主体资格与其他建设用地使用权是有区别的。

《全国土地分类（试行）》将全国土地分为三大总类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地包括商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地几个类型。住宅用地包括城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲宅基地四个品种。

显然，农村宅基地是建设用地的一个品种，物权法将宅基地单独列举，是另有原因的。主要原因是，其设立、变更、转移与消灭的方式，与城市建设用地使用权有很大的差别。

2．“已有用益物权之地役权设立”的主体适格问题

地役权人基本要义，在于“让所有权人放权，让使用权人行使自主权”。有鉴于此，土地承包经营权人和建设用地使用权人、宅基地使用权人于大多数情形下，可以自发地成为地役权人或者供役地权利人适格的主体。

从签订地役权合同到地役权设立登记、变更登记和注销登记，整个过程都扮演着主角。这些土地使用权人尽管有良好的先天的和自然的

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